ЮСАКТУМ: полный комплекс юридических услуг

 

Russian English
+7 495 507-98-07
Получить консультацию   Презентация

Судебная защита прав участников долевого строительства

Одним из основных направлений деятельности Юридической Компании «ЮСАКТУМ» является представительство интересов Клиентов при рассмотрении и разрешении в арбитражных (третейских) судах, в судах общей юрисдикции строительных споров и споров по участию физических и юридических лиц в долевом строительстве. Получить более подробную правовую и иную информацию, краткие сведения о нашей компании, а также ознакомиться с документами, в соответствии с которыми предоставляются юридические услуги, можно, посетив рубрики «Правовая информация», «Презентация компании», «О нас», «Услуги юридическим лицам».

  • Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: +7 (495) 507-98-07!

С ценами на представительство и ведение дел участников долевого строительства при возникновении споров по долевому строительству в судах, ведение арбитражных дел по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве, инвестирования, иным договорам, связанным со строительством, выполнением проектных, изыскательских работ, строительных работ, выполнением других работ по строительству объектов недвижимости вы можете ознакомиться здесь.

Споры по долевому строительству

Споры по участию в долевом строительстве

В основном это - суды с застройщиком или заказчиком, – досудебные и судебные споры участника долевого строительства с застройщиком, возникающие в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.

Строительные споры по участию в долевом строительстве (суды с застройщиком) - одна из самых сложных категорий судебных (арбитражных) споров. Сложность данной категории дел обусловлена тем, что суд с застройщиком возникает из строительных отношений по долевому строительству.

Строительные отношения в сфере долевого строительства регламентируются как общими, так и специальными нормами законодательства. Основным нормативным правовым актом, регламентирующим долевое строительство является Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Примером такого дополнительного нормативного правового акта может являться, например, Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». С одним из решений суда общей юрисдикции, по которому вынесено решение в пользу нашего Клиента, и в котором судом учтены положения вышеназванного закона, Вы можете ознакомиться здесь.

Споры в сфере долевого строительства (суды с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства) имеют ярко выраженную специфику. Данная специфика обусловлена особенностями правового регулирования договора участия в долевом строительстве и сферы строительства, применением иных договорных конструкций, направленных на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, на обход положений закона о долевом строительстве. Пытаясь обойти закон о долевом строительстве и незаконно привлечь денежные средства для строительства, на практике используются договоры различных видов. В частности, используют договор займа, обязательства по которому прекращаются предоставлением отступного в виде соответствующего объекта недвижимости, предварительный договор купли-продажи, договор о выдаче векселя, партнёрское соглашение с застройщиком о совместном строительстве и т.д.

Особенности и сложности данной категории споров

Кроме того, особенности и сложности данной категории споров (суды с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства для строительства) заключаются в том, что:

Суд с застройщиком, в основном, является спором о невыполненной работе или некачественном результате выполненной работы.

• Суд с застройщиком возникает из договора, предметом которого является особый характер строительных работ различных видов, направленных на определенный результат.

• Спецификой предмета договора участия в долевом строительстве (многоквартирный дом либо иной объект недвижимого имущества как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектным составом.

• Суд с застройщиком о некачественном результате выполненной работы определяется наличием многочисленной технической документации, которая является предпосылкой для заключения и реализации договора участия в долевом строительстве.

• Как правило, при судебных спорах с застройщиком имеет место значительная длительность договорных связей между участником долевого строительства и застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства для долевого строительства.

• Наличием корреспондирующих прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве, иных договоров, связанных с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов или иного объекта недвижимого имущества.

• Суд с застройщиком, в последние годы, часто предполагает попытки со стороны застройщика обойти закон о долевом строительстве путём заключения с участником долевого строительства договоров различных видов. Например, предварительного договора купли-продажи, договора займа, обязательства по которому прекращаются предоставлением отступного в виде соответствующего объекта недвижимого имущества, договоров иных видов. При этом часто застройщик или иное лицо, привлекающее денежные средства в дальнейшем уклоняется от заключения основного договора.

• При рассмотрении и разрешении данной категории споров требуются тщательная подготовка и изучение доказательственной базы, выявление соответствия качества выполненных строительных работ по договору участия в долевом строительстве, иному договору в сфере привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости действующим техническим регламентам, строительным нормам, стандартам безопасности.

• Нередко при рассмотрении и разрешении дел, связанных с долевым строительством и выполнением строительных работ, проводится досудебная или судебная строительно-техническая либо иная экспертиза.

• Кроме того, не стоит забывать о необходимости государственной регистрации договора. Нередко застройщики уклоняются от регистрации договора участия в долевом строительстве.

• Нередко лица, привлекшие денежные средства и участвующие в деле по долевому строительству, пытаются доказать в суде, что они не являются застройщиками, что привлечение денежных средств вне рамок закона о долевом строительстве является законным и обоснованным.

• Даже при надлежащем исполнении договора часто у дольщиков возникают проблемы с последующей государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество (объект долевого строительства).

• Очень часто при заключении договоров участия в долевом строительстве или иных договоров, направленных на привлечение денежных средств для строительства, заключаются иные сопутствующие договоры.

• Нередки случаи, когда дольщиков фактически понуждают заключить тот или иной договор, перенести сроки передачи квартиры или иного объекта недвижимости, совершить иные действия.

• Достаточно часто при реализации договора участия в долевом строительстве происходит уступка прав требований. Необходимо учитывать новеллы законодательства относительно уступки прав требований.

• Ведение споров по долевому строительству и споров, возникающих из строительных договоров, требует глубоких знаний в различных отраслях материального и процессуального права, конкретного понимания сути экономических, финансовых, хозяйственных и иных правоотношений, связанных с реализацией строительства, наличия положительного опыта представительства в судах, обширных знаний сложившейся судебной практики.

Споры по долевому строительствуВ целях уменьшения количества обманутых дольщиков, оказания содействия участникам долевого строительства, надлежащей судебной защиты прав дольщиков ниже представлены некоторые положения, на которые дольщику – стороне судебного спора с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства для строительства, необходимо обратить внимание и учесть при самостоятельной подготовке к рассмотрению данной категории споров.

Подведомственность и подсудность спора

Определение конкретного суда, в который необходимо предъявлять требования и в котором будет рассматриваться судебное дело.

Требования юридических лиц - участников долевого строительства, подведомственны арбитражным судам.

Требования граждан - участников долевого строительства (далее также - дольщиков), не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), подведомственны судам общей юрисдикции.

Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, могут быть предъявлены в суд:

по месту нахождения застройщика;

• по месту жительства или месту пребывания истца;

• по месту заключения или месту исполнения договора (согласно ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», далее также – закон о защите прав потребителей).

Иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст. 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.

В случае возбуждения в арбитражном суде процесса о признании застройщика банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения, все требования участников долевого строительства (разрешение которых ещё не заявлено в суд) подлежат заявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве. То есть требования обманутого дольщика разрешаются в арбитражном суде, который рассматривает дело о признании застройщика банкротом.

Применение закона о долевом строительстве

Применение или неприменение Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вышеуказанный закон о долевом строительстве не применяется в отношении строительства объектов, реализация которых осуществляется на основании разрешений на строительство, выданных до даты вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть датированных до 1 апреля 2005 года.

Напомним, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Форма разрешения на строительство установлена Правительством РФ. В случае если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, то вопрос о возможности применения закона о долевом строительстве разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.

Участник долевого строительства

Взаимосвязь закона о долевом строительстве и закона о защите прав потребителей при предъявлении в суд требований дольщика (участника долевого строительства).

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, которые согласно ч. 4 ст. 4 закона о долевом строительстве обязательны для включения в договор, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, которые согласно п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 закона предъявляются к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве. Данный договор подлежит государственной регистрации с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

К отношениям по участию в долевом строительстве, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с законом о долевом строительстве, и (или) осуществления привлечения денежных средств иными помимо названных в законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителя.

К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона о долевом строительстве.

Закон о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Рассмотрение и разрешение требований участника долевого строительства о признании права собственности на объект долевого строительства.

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого фактически закончено, участник долевого строительства, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Квартиры, являвшиеся предметом договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права дольщиков на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Требование дольщика о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если участником долевого строительства исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Требование участника долевого строительства, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего данное обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Требование участника долевого строительства о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу закона о долевом строительстве (до 1 апреля 2005 года), может быть удовлетворено, если лицо, заключившее договор строительного подряда, оплатило в полном объеме работы по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.

Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве

Обобщение судебной практики (раздел Практики) показало следующее. При рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику судами устанавливались, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения указанного обязательства застройщиком.

При разрешении вопросов об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании ст. 333 ГК РФ суды исходили из того, что применение указанной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения.

Компенсации морального вреда

Наша судебная практика показывает, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя (просрочка передачи объекта строительства, неисполнение обязательств по строительству объекта, строительства объекта ненадлежащего качества).

Требования о расторжении договора участия в долевом строительстве

При рассмотрении и разрешении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства.

В случае, если в соответствии с договором участия в долевом строительстве уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 закона о долевом строительстве.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение им сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 закона о долевом строительстве.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

а) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

б) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона о долевом строительстве;

в) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

г) нарушения застройщиком обязанностей по предоставлению поручительства банка и доведения до сведения участников долевого строительства условий поручительства, а также сведения о поручителе (банке);

д) в иных установленных законом о долевом строительстве или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

а) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

б) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

в) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

г) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 закона о долевом строительстве) разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле закона о защите прав потребителей.

Существенный недостаток - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Таким образом, в качестве существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства:

условиям договора участия в долевом строительстве;

• требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов,

• иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Устранение выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства

При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 закона о защите прав потребителей. То есть, застройщик обязан уплатить потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены договора участия в долевом строительстве. Договором участия в долевом строительстве между участником долевого строительства и застройщиком может быть установлен более высокий размер неустойки.

Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.

Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

В случае, если действиями собственника по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности многоквартирного жилого дома нарушаются права и охраняемые законом интересы других собственников данного дома, то обязанность по возмещению вреда, причиненного в результате указанных действий, равно как и обязанность по восстановлению нарушенных прав других собственников помещений в многоквартирном жилом доме, возлагается на этого собственника.

 

Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» осуществляет полное ведение судебного дела с застройщиком, начиная от предварительного анализа информации и изучения документов и, заканчивая вынесением судебного акта и сопровождением исполнительного производства (при его необходимости). Кроме того, мы готовы помочь Клиенту для урегулирования спора с застройщиком в досудебном порядке.

Наши строительные адвокаты и юристы имеют успешный опыт ведения судебных дел с застройщиком по долевому строительству. Наши строительные адвокаты и юристы представят интересы Клиента на любой стадии рассмотрения и разрешения спора с застройщиком, начиная от стадии досудебного урегулирования спора и проведения переговоров с застройщиком, заканчивая стадией исполнительного производства.

Строительные адвокаты и юристы Юридической Компании «ЮСАКТУМ» осуществят полный анализ спорной ситуации по договору участия в долевом строительстве или иному договору в сфере строительства, представят обзор и обобщение сложившейся судебной практики, предложат различные пути разрешения проблем Клиента – дольщика.

Наши строительные адвокаты и юристы проведут правовую консультацию, оценят перспективы и возможности разрешения судебного спора в пользу Клиента, сформируют правовую позицию, осуществят досудебную работу, разработают исковое заявление (заявление) и приложения к нему, а также выполнят иные действия, необходимые для вынесения судебного акта в пользу нашего Клиента.

Исходя из возможных правовых и финансовых рисков, наша команда разработает стратегию и тактику ведения суда с застройщиком, с иным лицом, привлекающим денежные средства для строительства объекта долевого строительства.

В ходе рассмотрения строительного спора наши юристы и адвокаты представят интересы Клиента в судебных заседаниях, подготовят все необходимые процессуальные и иные документы.

Наши строительные юристы и адвокаты подготовят ходатайства, замечания и возражения на доводы противоположной стороны (застройщика или иного лица, участвующего в деле), осуществят сбор, подготовку, истребование необходимых доказательств, осуществят анализ и представят суду материалы судебной практики, а также выполнят иные действия, нацеленные на вынесение решения в пользу нашего Клиента. Наша компания также предоставляет юридические услуги по сопровождению исполнительного производства и возврату денежных средств Клиенту после вынесения решения в его пользу.

Ведение арбитражных и судебных дел по строительным спорам, спорам по долевому строительству, по иным категориям споров, связанных со строительством и выполнением строительных и неразрывно связанных со строительством работ, – одно из ключевых направлений деятельности Юридической Компании «ЮСАКТУМ»!

Обращение в нашу компанию даёт Вам больше шансов на положительное разрешение спора с застройщиком или заказчиком, с лицом, привлекающим денежные средства для строительства, с инвестором, с иными лицами, осуществляющими строительство!

Мы стараемся максимально учитывать интересы Клиента, минимизировать любые его расходы, индивидуально подходим к разрешению возникшей спорной ситуации. Наша компания гарантирует добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

 

Смотрите также по теме «Долевое строительство. Защита прав дольщиков»:

 

Смотрите также по теме «Защита прав дольщиков (участников долевого строительства) в процедуре банкротства компании-застройщика»:

 

Смотрите также по теме «Судебная защита прав участников долевого строительства. Правовая помощь дольщику. Представительство в судах общей юрисдикции и арбитражных судах»:

 

Смотрите также по теме «Долевое строительство. Договор участия в долевом строительстве»:

 

Смотрите также по теме «Разрешение споров по долевому строительству»:

 

Консультация

Консультация

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!

Вопрос юристу

Вопрос юристу

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!